자산, 수익률, 레버리지

https://www.youtube.com/watch?v=cDUbJjsSTVI 

 

자산을 총자산이 아닌 순자산 기준으로 생각하는 것이 부자가 되는 첫걸음이 아닐까 생각합니다.

순자산을 기준으로 생각한다는 것은 부채를 빚이 아닌 레버리지라고 정의하는 것이고, 그러면 레버리지를 일으켰을 때의 이자율을 고려한 투자가 뒤따라 오고, 그 때부터 국채 수익률이 머나먼 이야기가 아닌 나의 생활에 영향을 미치는 요인으로 다가오게 되겠죠.

 

위 영상의 강용수 님이 대단한 것이, 120억 자산에서 들어오는 현금흐름이 월 6천만원, 즉 7.2억 정도가 들어온다는 것입니다. 수익률로 따지면 6% 인데, 레버리지에 필요한 이자비용을 생각하며 최소 10% 이상의 수익이 나온다는 것이죠.

 

부동산과 주식의 수익률을 비교할 때, 주식의 수익률이 부동산보다 높거나 최소한 못하지 않다고들 하는데, 이는 레버리지를 고려하지 않은 주장이라는 게 중요합니다. 즉, 부동산은 레버리지를 일으키기가 훨씬 쉽고, 전세라는 무이자 차입의 매커니즘을 활용하면 거의 무한대의 수익률을 높일 수 있기 때문에 실질 수익률을 비할 바 없이 높았습니다. 이러한 대출이 막힌 지금에 와서야 동등하게 비교할 만한 상황이 되었다고 생각합니다. 아마 상업용 부동산에 투자하는 경우라면, 여전히 유리한 입장일 수도 있습니다.

 

주식도 주식 담보 대출이 가능하기는 하지만, 담보 비율이 높지도 않고 주식의 변동성을 생각하면 그 비율은 보수적으로 책정해야 합니다.

만약 20년 전으로 돌아간다면, 저는 주식 보다는 부동산을 주요 투자 대상으로 삼았을 것 같습니다.